聊聊成都老破小

⚠️ 先声明：本文给自己打了广告，介意的朋友可以退出了哦，感兴趣可以继续看。

起因

今年 5 月产生一个想法：买套老房子投资，以租养贷，核心地段稳健安全。
逻辑很简单

• 不赌房价暴涨，只要租金能覆盖月供就算跑通。


• 核心区租售比能跑赢定存（成都主城老破小毛租售比目前大概 3%~5%，部分个案 5%+，而 5 年定存才 1.3% 左右）。


• 租金覆盖月供，长期持有吃现金流。

5 月看中一套，犹豫五天，没了

5 月看中一套 0.5 环，离春熙路 900 米的房子，一楼，带搭建，双入户门，可以家带店那种。里面很破，得全拆了重装。房东要 66 万，我还价 60 万，其实 62 63 万我也能接受，因为离市二医院很近，每年医学生来实习，出租不愁；而且户型位置做民宿也很合适，租金完全能覆盖月供，甚至还有较多剩余。

但我老婆觉得太贵太破，就值 55 万（纯外行瞎估价）。回家犹豫了 5 天不到，卖出去了，后悔了好几天。

后来才知道，那套是被中介自己买的，63w 成交。

6 月拿下比较满意的房子

6 月份在锦江区 1.7 环看到一套，54 平，锦 3 学区，3 楼，走进去采光很好，附近商圈很成熟，烟火气很浓，美食多，我们都很喜欢，从看房到去签约中心不到半小时。

最终总价五十多，首付 9w 。装修需要全部拆了重装，找朋友做的，预计 6w 多，能省一些钱。契税中介费 1.5w 左右，总投入大概 17w ，月供 1900 ，预计能租 2500-2800 。

算下来租金覆盖月供还有结余，方向算是对的。

以身入局

我老婆生娃离职在家一年多，想换个自由点的职业，对以后置换房子也有帮助。所以买了这套之后她就去了一家中介门店，专门做老破小。干了大半个月，回来跟我说，老破小这行水很深——买房、装修、出租，很多中介一条龙服务，一些高租售比的、有拆迁预期的好房子，中介自己就先拿下了，不会流到外行人手里。

她自己也说，5 月那套确实性价比很高，当时没眼光，最后是被中介买下的。

现在老房子其实挺火的，价格相对于去年前年已经涨了一点，好的房源有些挂出来几天就成交了。很多外地客户来成都专门买老破小投资，大部分人不看好的老房子，在一些人眼里是个香饽饽。

一个生活上的感受

我们家住在怡心湖，最近孩子发烧反复，先去高新区妇女儿童医院看的，还是反复，所以周三晚上又跑华西二院，看完回家凌晨一点多了。我孩子也是在华西二院出生的，当时产检来回麻烦，也怕生娃来不及，所以怀孕最后一个月还在医院旁边租了房子。

回家路上感慨：成都南边的一医院不太行，好医院基本都集中在三环内，遇到生娃，孩子生病还是想往好医院跑。而主城区到这些地方近，医疗交通都很方便。老房子虽然老，但装修好一点，住起来也很不错，有些整改过的老小区，看起来也很漂亮。远大新真的是远，配套和主城还是有差距。我们 21 年买的房子，如果要我再选择一次，我肯定会选一环内的老破大。

老破小适合什么人

• 想自住，低总价上车一二环核心地段，学校商业医疗都现成。当然自住还可以考虑老破大，有些房子不到 100 就能买到套三。如果租个房子住，每月都要一两千，为什么不把这个租金拿来还房贷，养自己的房子呢。


• 孩子读书，需要学区挂户，青二、锦二这种顶级学区不便宜，但是除了这两个划片，锦江和青羊的教育实力在全成都依旧是头部。


• 想投资，以租养贷拿现金流，买核心地段，好出租，长期（我说的长期是 10 年 20 年以上）可以博改造、原拆原建、拆迁


• 不适合赌拆迁暴富

广告来了

买完这套之后，我老婆去了中介门店，做一二环老房子，此贴是我帮她打的广告，有感兴趣的朋友可联系，备注 V2EX 。

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