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卖房咨询，有卖房朋友经验的朋友来聊聊

erwin985211 2026-10-20 10:45 1

郑州二环内的刚需房，17 年交房，三室一厅，房本 93 ，实得面积 68 ，还是高层 32 层，说实话这房型还有配套确实没啥竞争力。。。。


一年前就挂在中介，当时没想着急卖，就挂了普通价格，中介也不上心，最近合计了一下正式决定卖了，跟中介聊了一下，订了一个他认为好出手的价格，当初中介给我信心很足，也配合交了钥匙，也是贝壳必看好房。想着中秋、十一至少能有个真心愿意谈价的买家，谁知道一个看房的都没。（有一个应该是中介强拉过来的，看了不到两分钟就走了）。


跟中介聊聊，理由就是买房人少这些，我的价格已经是同区域同房型最低了，中介也建议再等等先别急着降价什么的。想着多挂几家中介，去其他中介公司一问，说已经在贝壳上架就不用再挂了他们都能带看。现在也不知道该什么办了，能接受继续降价，但是市场价格是多少真的一脸懵。


房子肯定是要卖的，家里没人愿意住，最多冬天有暖气的时候住住，虽说房贷也没几年了（ 32 年到期），但是房贷加物业费这些一个月就要开销 5k ，自己的工作也不稳定，现在还在失业。不想为了根本不住的放在付钱了


有没有过来解惑一下，是不是换个中介经理，我也在各大论坛发帖什么的尝试自己找买家，没有啥效果，来问的都是小中介。

最新回复 (70)
  • Laobai 10-20 10:46
    1楼
    没有卖不出的房子，只有卖不出的价格
  • hfJ433 10-20 10:50
    2楼
    装修好，自己不住的话，尝试租出去，放中介那去出租，自己找租客也行，这样能回来一些收入

    至于卖房，同步进行就行，等有买家了，你再协商退租，这样两手准备，不知道你觉得是否可行
  • erwin985211 楼主 10-20 10:52
    3楼
    @hfJ433 今年还卖不出去考虑出租了，能缓解一下房贷压力。
  • SURA907 10-20 10:54
    4楼
    这种事情说到底就是价格问题，我堂姐在郑州附近的一个小县城做中介，按她的说法，那个县城好一点的地段均价 88 折左右才有人看房，成交基本都 84 、85 折的样子
  • erwin985211 楼主 10-20 10:54
    5楼
    @Laobai 这事说的轻巧，关键是知道卖出去的价格是多少呀，同区域最近都没有成交的房子。根本没有给我参考对象
  • SURA907 10-20 10:56
    6楼
    不过我这个也是过年时候的消息了，不知道现在的情况怎么样
  • Laobai 10-20 10:57
    7楼
    @erwin985211 参考同小区相似或同户型近期成交价打八折，如果近期本小区没有成交，那么参考附近成交价打 6-7 折。打折后让中介给你拍短视频推广，很快就能卖，我就是这样卖的，舍不得降价那就自己留着吧。
  • erwin985211 楼主 10-20 10:57
    8楼
    @SURA907 要说均价，我的已经最低了，这才是我迷茫的点，中介的意思跟我的想法一致，现在根本没有想着买房的人，都是捡漏心态的，你定多低他都不满意。我现在需要遇见一个真正有购房需求的人，了解他的目标价
  • akorn 10-20 11:01
    9楼
    支付宝资产证明里有个固定资产评估，那个数据挺准的。成交范围，上下差不了 2%。如果真想卖，就按它给的中间价加 1 、2 个点挂吧。
  • asdjgfr 10-20 11:04
    10楼
    22 年我把老家的房子挂上去了，定价是我认为当时很合理的价格，不高也不低，挂的期间去看的人其实不少，但是 99%的客户只是去看了都没有砍价之类的事儿，其中有个北京回老家的一刀砍了 20 多 w ，不过是全款，犹豫很久没谈拢。最后成交的买家砍了 10 多 w 。现在回头看如果当时没有最后成交的那个买家，我也没卖给全款的老哥，这房子就砸手里了，少说现在得亏个四五十吧。买方市场没办法
  • vorabend 10-20 11:05
    11楼
    不能看挂牌最低，让中介查下同小区同户型最近成交的价格，你这就在那个基础上便宜几万差不多就是你能卖的价格了，不过也看装修情况，装修好一点也能多卖点。
  • vorabend 10-20 11:08
    12楼
    @erwin985211 实话现在市场都是捡漏的心态，二手房都差不多是骨折出了，真正刚需首先考虑的是新房或者二手毛坯了。
  • cs10086 10-20 11:08
    13楼
    去小红书和抖音上挂一下。 直接交易还能省点中介费。
  • Suaxi 10-20 11:16
    14楼
    本小区同户型找不到最近成交价的话，就抽时间买上两包好烟，去附近的房产中介公司找老哥聊天，多聊聊，小区附近的大致价格和实际情况你心里就有数了，贝壳已经是必看好房的话，继续推推看再做调整
  • yidev 10-20 11:19
    15楼
    降价, 一直降, 无人问津就是价格贵了.降到有人约谈为止
  • ZAN0029 10-20 11:21
    16楼
    要不在这说说价格和小区呢？ v2 也有很多实力老哥，上次交易区的车秒无
  • letwewell 10-20 11:34
    17楼
    正常吧 现在新房子产品更好，愿意买房的人要么买新的，要么捡个大漏的心态
  • zkroc 10-20 11:40
    18楼
    32 层太高了
  • litchinn 10-20 11:43
    19楼
    68 平的三室一厅？郑州普遍是这样的吗
    感觉这房型没人买才是正常的
  • peteretep 10-20 11:47
    20楼
    房本 93 ，实得面积 68 ，狗日的开发商不当人啊
  • myarsenal 10-20 11:49
    21楼
    别卖了，房价准备 v 了
  • jasonchen168 10-20 12:42
    22楼
    现在本来就是一年行情最差的，可能明年更差……
  • nomansky 10-20 13:06
    23楼
    不快点卖就等钝刀子割肉，一年后看发现亏的更多
  • vorabend 10-20 13:10
    24楼
    @litchinn 所以叫刚需房，有钱的都去改善房了，四代宅得房率一百多不香嘛
  • shakaraka 10-20 13:12
    25楼
    @erwin985211 #8 说白了还是不够低
  • 402124773 10-20 13:33
    26楼
    我能问一下，当初的购入价，现在的挂价吗
    @erwin985211
  • csrocks 10-20 13:36
    27楼
    挂牌价没有参考意义, 问中介最近的成交价.

    你 32 楼要是顶楼的话价格在成交价基础上还得再继续减, 很多人买房根本不看顶楼.
  • eod 10-20 13:37
    28楼
    多少钱都打了水漂，唉
  • erwin985211 楼主 10-20 13:51
    29楼
    @litchinn 以前的房子就这样，百分之 75 得房率都算不错了
  • erwin985211 楼主 10-20 13:52
    30楼
    @myarsenal 我也在幻想呀，家里人都不同意卖
  • erwin985211 楼主 10-20 13:53
    31楼
    @peteretep 以前的房子都这样，所以二手房难卖呀，现在随便一个新房得房率都是 120 130 的，
  • erwin985211 楼主 10-20 13:55
    32楼
    @eod 不是我买的，是我爸在毕业之前就买好的，贷款我还，我总共住的时间不超过一年，这房子一年空置得 10 个月，所以想卖了
  • erwin985211 楼主 10-20 13:56
    33楼
    @csrocks 我这个小区半年都没成交了，我是让中介给我估的价格，
  • burymme11 10-20 13:58
    34楼
    老哥，你卖的太晚了。。现在是跌倒成交量都没了。
    越来越多的卖家觉的价格太低，亏太多，干脆不卖了。
    越来越多的买家觉的房子就是个坑，未来预期不好，干脆不买了。
    前几年真是最最后卖房的机会。
  • erwin985211 楼主 10-20 14:05
    35楼
    @burymme11 没办法，以前父母根本不同意卖房，现在我失业才松口。我最近陪朋友看了新房，老房子真没一点竞争力，现在唯一希望就是找到一个缺钱又急需房的人。我同小区也有一个急卖的，价格定的很低，挂了三个月下架了我以为卖掉呢，问了中介才知道没人看，卖家想想就不卖了。人跟人差距就在这，聪明的人能快进快出没这么多顾虑。
  • erwin985211 楼主 10-20 14:08
    36楼
    @myarsenal 新房确实 v ，其实都没降价，但是人家送的多呀，现在新房恨不得给你 130 的得房率，房本面积一样，实用面积大一倍，我附近的新房一直就没降价，它们通过房型这些隐性降价
  • lpe234 10-20 14:09
    37楼
    可以问问中介，搞个必看好房之类。排名会靠前，带看率也会多一些。
    但是，房价很难说啊，大概率还是挂的贵了，或者也看机缘吧。我之前的房子，买的 140 左右。挂了 120 ，当时心气比较高，认为我们房子的位置好。当时买的时候，价格就比其他位置的贵一些。
    当时小红书咨询过一些卖过房的人，好多都在讲：一定要看好第一个意向客户的人。
    后面价格一直降，然后第一个意向客户，报价 102 ，当时想着低于 110 不卖。就没怎么聊。
    后面换了一个中介，结果完全不上心。又换回第一个中介了。给弄了个必看好房，其实最开始也是弄的必看好房，零零碎碎有带看，但是没人有聊的意向。后面继续降价，然后 85 出了。

    ----

    参考下吧。其实前面没卖，主要是担心中介两头骗，还在幻想万一价格再涨一些呢。后面发现报价越来越低。当时挂牌的低价大概在 100 左右吧
  • movition 10-20 14:19
    38楼
    断舍离，继续降 1 - 2 成看看
  • erwin985211 楼主 10-20 14:33
    39楼
    @lpe234 我现在已经是必看好房了，卖房都这心态，刚查了数据郑州挂盘的房子有十几万，成交 4 万。。。我现在也不懂，但是从我跟中介聊的情况下现在卖我这种刚需房，就没人看房，想两头骗都没有空间。你是怎么换中介的，房子下架重新上吗，我去其他中介都说已经上架的房子他们的数据都是通的
  • kcerty 10-20 14:36
    40楼
    @erwin985211 #36 我最近看了下二手房，OP 的房子我绝对不会看。得房率不行，六十几平太小了，还超高层。。唯一说得过去或许是地段，如果地段也不行，那就真完了
  • erwin985211 楼主 10-20 14:38
    41楼
    @asdjgfr 22 年还是上升期，肯定不能跟今天比呀
  • leaveeel 10-20 14:41
    42楼
    @erwin985211 缺钱缺房也不一定要买你的，二十多平的公摊占不少钱了，现在到处都偷面积送面积的有公摊的二手房根本卖不掉，只能挂得房面积的价格，但是税物业取暖都按房本算的，这部分又是扣分点。你现在单价是最低的但减掉公摊面积再算单价可能就不划算了。
    你算算要卖的总价多少，现在能买到什么样的新房次新房，或者得房 70㎡左右的现在什么价。不能光看自己附近的，价格贵几万块、三环的也是竞争的盘。
    房子都说不买了实际大城市成交还是很多，没人来看就是有其他更有吸引力的盘在附近。
  • erwin985211 楼主 10-20 14:42
    43楼
    @kcerty 没办法呀，是我我也不看，那个时候的房子就这样，要不是守着二环边，旁边有地铁站，还得在腰斩。15 年的之后的房子建的都挺奇葩的，武汉还有个 65 层得房率不到 70 的房子呢，那个时候的心态不一样，买房的时候我都没毕业，一听房贷要 5k ，我都一直劝我爸别买，那个时候经济上行期，大家对未来都乐观
  • o0 10-20 14:44
    44楼
    我是去年卖，今年卖。

    建议看看同户型成交价格，然后再看目前挂的最低梯位价格段。
    然后就是你房子的不利因素，比如说楼层、朝向、噪音，老旧装修，等等问题。
    智能门锁密码直接交给中介方便带看，做好清洁，现在买房刚需居多，关注点很多都在颜值这些表面功夫（所以串串房也有市场），但不要去搞串串房。
    买家视角挑的要么是最便宜的房子，要么就是有优势的房子。

    放弃幻想，特别是小红书之类的平台，对立更严重，都是想卖高价和想捡漏的。

    最重要的，不要把中介当成敌人，他是和你一起促成交的。
  • erwin985211 楼主 10-20 14:48
    45楼
    @o0 我也同意，中介也不是洪水猛兽，但是我感觉我现在的中介（或者我那一片的中介）都挺摆烂的，可能是生意确实差，好多中介都是贴钱上班的，
  • erwin985211 楼主 10-20 14:50
    46楼
    @leaveeel 我那一片没有什么好盘，小区差不多都是那几年建的，都是这种超高层低得房率的房子，所以我这一片成交率低的吓人。很多中介都是半年都不开张
  • o0 10-20 14:51
    47楼
    @erwin985211 这么说的话，你要确认一个事情，就是所在区域是不是真的很差，小区每个月成交几套，现在这个行情，我这边也有区域是基本没有流动性的，不是价格因素，这种就是最难的。
  • guanhui07 10-20 15:16
    48楼
    现在房子太多了
  • deepsae 10-20 15:22
    49楼
    前年在北京把房子卖了，挂的价格和小区最低相同，基本上没人看，然后一狠心，比小区最低还低 20%，然后一个月就成交了。
    现在来看，现在 2026 年 10 月的挂牌价已经是当时 2024 年成交价的 60 ～ 70%了。
    所以，唯一的因素只有价格。
  • hanzhu2026 10-20 15:25
    50楼
    是我我就不卖了 当做自己的根据地了 反正没几年就到期了 提前还贷都没性价比了 也就 5 年就没房贷了 忍忍吧。
  • nuo7mi7 10-20 15:25
    51楼
    @myarsenal #21 不会是从这个数据得出来的吧；国家统计局：9 月份一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨 二三线城市环比降幅总体收窄

    这也只是一线城市慢慢企稳，等一线城市涨起来，二三线只会跌的更惨
  • rrubick 10-20 15:27
    52楼
    我之前看房子就是学住兼用：
    学区居中，小高层，两梯四户，不临路无底商。最后比心理价位高了几万但是没办法，孩子着急上学用。
    先试试出租吧。
  • richardwuu 10-20 15:29
    53楼
    三四线城市, 你知道我关注的中介现在怎么好卖房子的吗
    第一种就是主卖新房的, 几乎都是洋房, 带你到开发商那里看最近成交, 比最近成交低几万块, 还比这个成交楼层好
    第二种中介, 拍短视频, 给一个无法拒绝的价格, 加上他推广, 就能很快卖掉, 基本几天, (这里分房子, 像上边那种洋房次新的, 降价不会多, 老房子基本骨折价)

    一个月整个市场二手房就卖二三百套, 中介怎么不摆烂呢,
    这种情况下, 还有炒房客呢, 他们比你更懂什么房子好卖值钱, 搞精装修, 甚至精装修都相比前几期甲醛房都升级为品牌了还包售后,

    以上是我关注自个家城市看房两三个月的了解到的情况
  • richardwuu 10-20 15:32
    54楼
    @richardwuu 另外之外的另外, 如果你关注一个城市新房只能卖洋房的情况下, 所有的高层都会非常难卖了, 33 层 10 年房子,卖个 3-5k, 3-40w 总价三房,几乎回到 15 年以前价, 洋房基本 6-9k, 能卖到 70-90w, 完全的分化市场
  • RuriSmzk 10-20 15:39
    55楼
    我在无锡的房子一样的情况，也是 30+的高层，因为这点被中介（同贝壳）狠狠压价。。也可能不是中介的原因，市场可能就这样吧。。总之就是非常贱卖，最最最低价挂了一个多月，刚刚卖掉了，卖之前挂了一年吧，有带看没出价，而且还有恶心的别的中介来各种套你底价。。卖掉立刻有别的中介来关心你，哎呀，怎么这个价就卖啦，就过来搞你心态。总之这个行业烂烂的，一点不想再碰房产这东西
  • uxstone 10-20 15:47
    56楼
    趁早卖掉换成黄金
  • unco020511 10-20 15:48
    57楼
    一样的，现在二手房是真难卖
  • Chinchilla500 10-20 15:57
    58楼
    坐标广东中山，2019 年买了一套 110 平 140w + 车位 13w ，当年还是 5.88%的利率。2021 年 10 月份左右 158w 房子+车位打包卖掉，算下来亏 30w 离场，一天没住过还是毛坯房。现在 2026 年 10 月在贝壳上看成交价是 95w 左右，真狠，拿在手里就是一天天亏钱，把心一横卖了吧。
  • ynkkdev 10-20 16:05
    59楼
    @erwin985211 #5 坐标深圳，前房东小区挂牌均价 460w ，他挂 400w ，三天卖掉
  • hwangyi 10-20 16:13
    60楼
    同小区已经有价无市了，看全市同价位的，那些是你的竞争对手。从房型，位置对比看看，如果是你买会觉得价格合适不，没有说明要在降低点，至少要突出性价比才容易卖。
  • yifan86 10-20 16:17
    61楼
    我也是在烦恼，手里的诺基亚 N71 当年水货市场加价买的，现在闲鱼上挂多少钱合适？大佬们也帮忙看看。
  • fengye0509 10-20 16:19
    62楼
    出租吧，现在不好卖
  • tomyark123 10-20 16:20
    63楼
    32 层。。。现在高层评价太差了。面积小反倒是其次。
  • Cruzz 10-20 16:21
    64楼
    可怕，93 平套内才 68 ，还做了个 3 居。
  • moomhxy 10-20 16:22
    65楼
    之前抖音上经常看到有几个网红中介卖房的，想卖的话可以找一下这些中介，他们的流量不错，卖房比较快。不过也是靠低价来吸引客户的，真想卖的话要做好大出血的打算，可以先联系联系看看股价
  • junie365 10-20 16:31
    66楼
    别想那么多，就价格，你只能不断调低价格，但是别太频繁，我当初卖房子的时候，六楼里的顶楼，没有电梯，还没有阁楼，基本上除了刚需一族，其他人想不到什么购买的理由，最后也是一直在调低价格，当时中介还很惊讶，为啥要调低，肯定会有人买的，因为那时候房地产泡沫还没刺破，不过我心里也知道就算房地产火热，但是这套房确实也不好卖，结果第三次调低价格之后，终于被卖出去了，这还是房地产限购的年代，要是现在，我估计要打骨折才能卖得出去😂。
  • myarsenal 10-20 16:32
    67楼
    @nuo7mi7 因为中午广州海珠公众号给我推了一篇文章《广州房价七连涨》，哈哈
  • lpe234 10-20 16:40
    68楼
    @erwin985211 #39 下架重新上的。当时还想着那个中介不靠谱，谁知换了一个更不靠谱。
  • aaa0009 10-20 17:03
    69楼
    多降低点，一次到位，肯定有人要的
  • sumonian 10-20 18:00
    70楼
    先租出去 多找几家中介试试看
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